作为现代物业管理(guǎn lǐ)企业，努力为客户提供温馨、舒适、整洁、优雅的居住环境，不断满足客户日益增长的潜在需求，使管理的楼宇及设备设施保值增值，是众多物业管理企业始终不断追求的目标，也是衡量一个物业管理企业是否具有现代管理水平的一个重要标志。一年一度的供暖又开始了，如何克服冬季诸多不利因素，做好冬季的供暖工作，也是摆在众多物业管理企业面前的一个难题，下面就如何做好冬季供暖工作，谈一点肤浅的体会。
一、冬季供暖前的各项准备工作:
做好冬季供暖工作，需要参照本年度工作计划在供暖前进行多项准备工作，以便为冬季供暖工作提供强有力的各种保障。
1、人员保障：
首先要调配好供暖设备运行人员的数量和质量，保证冬季(winter)供暖运行人员具备合格的上岗证，自身状况、精神面貌应无任何妨碍热力运行方面的疾病(Disease);人员配备数量、运行时间严格按照国家或行业规定去做。
2、制度保障：
建立健全涉及冬季供暖工作的各项规章制度，其中包括：热力运行岗位值班制度、热力运行岗位交接班制度、热力运行岗位巡视制度、门禁制度，要求值班人员认真遵守并严格执行，定期进行考核。
3、物资保障：
冬季供暖前应彻底检查、核实冬季所需物资情况，准备好冬季供暖期间所需要的材料及相关(related)零部件，以避免因购买材料耽误维护修理时间，其中包括热力板换所需配件、热水循环泵备件、新风机组备件以及作为供暖设备电气控制部分所需的应急处理备件。
4、设备保障：
(1)应将管道进行保温处理，防止管道冻坏。
连云港物业公司物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
(2)检查楼顶机房、水箱间、电梯机房、风机房等部位的供暖、保温情况，保证该部位供暖设施完好，防止出现冻坏含水管道、设备。
(3)对于冬季供暖系统设备进行彻底检修：其中包括对热力板换、热水循环泵、新风机组、分布在各部位暖气以及作为供暖设备电气控制部分的检查、维修、保养，确保供暖设备完好。
连云港物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。
5、技术保障：
(1)检查、核实楼宇自控操作站设备、设施是否完好，特别是涉及冬季供暖的各种显示功能应完备、准确，报警装置应完好。
(2)各传感器、执行器、温度控制器应完好。
(3)对采暖水系统进行清洗预膜，保证系统水质合格，防止管道出现腐蚀现象;定期检查采暖水系统水质，合理调整水质结构（Structure），确保合格。
6、安全保障：
(1)热力供暖运行前，部门内要召集全体热力运行人员召开安全会，进行供暖安全教育(Education);落实各项安全责任(zé rèn)制，保证设备及人员安全。
(2)制定或完善热力站应急（yìngjí）处理预案;组织运行人员学习(study)、演练，一旦出现问题能够做到及时发现、及时处理、及时联系。
(3)应在热力站明显位置悬挂逃生路线图;紧急出口标识应准确清晰;逃生通道不得锁门;逃生通道附近应无任何障碍。
(4)热力站一次水供水管道、设施防烫标识应清晰、齐备;管道阀门及保温(Heat preservation)应完好无损，避免出现运行人员烫伤以及热量流失现象。
(5)按照检测计划，供暖前对系统压力表、温度表检测，确保完好。
(6)热力站内通道区域严禁私拉乱拽悬挂在半空中的各种管、线。
(7)热力站内地漏、泄水沟及排水系统应定期检查，确保完好可用。
(8)热力站以及附近周边地区明显位置应配备足够的灭火(miè huǒ)器材(EQUIPMENT)。
(9)热力站运行人员应确保电话、对讲机以及手机通讯（tōng xùn）工具完好。
(10)一次管线阀门应完好，并在供暖前进行开关试验，以便一旦出现异常情况(Condition)能够及时关闭。
(11)热力公司(Company)应急（yìngjí）处理联络人员名单电话齐全、有效，异常情况下，对热力公司应急处理的引导路线要清晰，畅通，确保应急处理工作能够顺利进行。
7、服务保障：
努力为客户提供精细、热情、周到的物业服务是衡量物业管理(property management)服务水平的重要标志之一，为了保证小区供暖设备设施安全，使客户直接参与到物业管理服务过程(guò chéng)中，供暖前采取给重要客户发通知或张贴告示的方式提示客户，一方面提示业主上班(长时间外出)时将门窗和用电设施关闭;另一方面又要提醒客户不要关闭末端阀门，使之可以正常运行，以防止(fáng zhǐ)出现末端设备和管道冻裂现象，另外，对于供暖系统出现的问题能够做到及时发现及时解决（solve），避免出现安全责任事故。
8、维修保障：
(1)物业人员应对业主空置房、公共区域以及公共区域的玻璃门窗进行检查，发现问题及时关闭、及时报修。
(2)工程人员应对公共区域(zone)门窗进行全面检查，发现问题及时修复，对于暂时没有配件的情况，要求在冬季来临之前彻底解决。
(3)保安人员冬季应注意加强对公共区域楼宇设施、门窗玻璃以及楼内通道门的巡查力度，发现问题及时处理、及时汇报。
二、供暖期间的各项工作:
为了做好冬季供暖工作，热力运行人员必须严格执行国家规定(guī dìng)，按照国家或行业的有关规定去做，主要应做好以下几个方面：
1、热力站设立24小时值班岗位，要求值班人员严格执行有关的各项规章制度，按时检查供暖系统技术参数，并认真作好记录。
2、供暖第一天：热力站值班员首先要进行试水试压，随时观察系统外网压力状况，系统给水时应逐步（step by step)缓慢开阀门，防止系统压力突变。
3、日常运行期间，运行人员应随时注意热力系统温度、压力状况，根据实际需要及时进行热力系统排气，并及时做好补水工作。
4、每月切换热水循环泵，确保每台热水循环泵状态完好。
5、按照计划每月对供暖设备进行一次检查，及时清洗更换过滤网。
6、每日在楼宇自控操作站和现场检查公共区域温度，发现异常及时处理。
7、掌握每个房间的用途，对易被冻坏的楼宇设施如无人房间的风机盘管、暖气、车库内喷淋头、车库出入口喷淋设施应加以保护。
8、倡导星级服务理念，增强物业服务的主动性。加强与客户的沟通与交流，每日抽测公共区域温度（temperature)，随时掌握(熟知并能运用) 冬季供暖工作状态。
9、冬季供暖期间节能工作：根据天气变化，在楼宇自控操作站或设备设施现场，合理调配热水循环泵、新风机组、公共区域照明、各种排风（pái fēng）机的运行时间和运行方式。
三、冬季供暖结束后的工作：
1、针对冬季供暖工作（WORK）存在的问题，制定合理、有效的解决（solve）方案，及时进行消缺、完善处理，保证供暖系统设备、设施完好。连云港物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。
2、做好供暖、供冷共用一套系统管道阀门的运行模式切换工作;做好供暖系统排水以及系统设备的检查、保养、封存工作。
3、对本年度冬季供暖期间设备设施运行状况进行总结：统计汇总本年度供暖期间设备设施维修情况、更换零部件情况以及各种费用使用情况，为下一年做好供暖工作打好基础。
